Slopen of verbouwen

Inleiding

Je hebt eindelijk je droomhuis gevonden en dan blijkt de huidige staat van onderhoud van je geliefde pand zeer tegen te vallen. Je kunt je hierdoor laten afschrikken. Een slecht onderhouden pand kan leiden tot hoge kosten. Je weet nooit wat je nog meer aan gaat treffen, náást de dingen die je wél kan zien. Als het huis of juist de lokatie toch echt aan je hart gaan, kun je een afweging maken tussen slopen of verbouwen. Wat kan dat betekenen voor je portemonnee en wat moet je allemaal doen? De stappen die je kunt maken om de juiste keuze te maken, worden hieronder beschreven.

Stappenplan om te komen tot de juiste keuze te komen

Als je toch besluit om het pand echt te willen kopen, is het verstandig om onderstaand stappenplan te volgen. Bij de sloop of verbouwing van een huis komt veel kijken; tijd, geld (onverwachte kosten) én dan nog eens de mogelijke bouw van een nieuw huis, want met sloop maakt je het niet vrij om je tent op te zetten.

Stap 1: Wat heb je te besteden

Maak voor jezelf een financieel plan. Kijk naar je jaarinkomen. De meeste hypotheekverstrekkers houden bij de verstrekking van een hypotheek 3 tot 5 keer je jaarinkomen aan. Dat is je maximale hypotheek. Kijk dan nog naar eventueel aanwezig spaargeld. Heb je al een huis en ga je deze verkopen, dan kun je mogelijk beschikken over de overwaarde van je huidige huis. Overwaarde is het verschil tussen de prijs die betaald hebt toen je je huis kocht én de prijs van datzelfde huis bij verkoop. Houd er nu rekening mee dat de huizenmarkt nog niet geheel hersteld is en er veel te koop staat op dit moment (september 2010). Huizen staan nu geregeld lang te koop. Als je een huis koopt en je eigen huis nog niet verkocht is, zorgt dit voor dubbele lasten. Neem dit wel mee in je berekening. Als je je eigen huis wel verkocht hebt, maar het gekochte huis nog niet bewoonbaar is, heb je hetzelfde probleem, maar dan heb je wel direct beschikking over je eventuele overwaarde.

Als je een financieel adviseur tot je beschikking hebt, kun je hem vragen om alles voor te rekenen. Een dergelijke adviseur kost natuurlijk ook geld, maar scheelt stress en kan veel voor je uitzoeken. Zij moeten inzage geven in hun courtage bij financiële produkten zoals verzekeringen en hypotheken. Zo kun je wel een beetje inzicht krijgen in zijn mogelijke motieven, áls je het niet vertrouwt.

Stap 2. Berekenen wat verbouwing of sloop gaat kosten

Naast de kosten van de kavel (inclusief huis) moet je gaan berekenen wat de sloop of de verbouwing gaan kosten.

Bouwkundige keuring

Je kunt een taxatie en/of bouwkundige keuring laten doen. Dit bouwkundig rapport heb je ook nodig voor je hypotheek. Met dit rapport heb je ook een indicatie wat er bij een verbouwing aangepast moet worden. Je kunt hiermee ook de vraagprijs naar beneden brengen als je rapport aangeeft dat het pand in zeer slechte staat is. Er zijn meerdere bedrijven die deze service bieden. Laat je voorlichten door een makelaar, aannemer of zoek op internet. De vereniging eigen huis biedt deze service ook. De keuring is niet gratis en varieert in prijs per aanbieder.

Advies aannemer en/ of sloopbedrijf

Laat een aannemer of sloper een blik werpen op het pand. Zij kunnen je ook voorrekenen wat de beste optie is. Als de basis van het pand goed is, kun je kiezen voor een renovatie. Als alles slecht is aan het pand kun je prijstechnisch misschien beter gaan slopen en bouwen.

Kosten slopen

Op verschillende sites kun je je laten voorrekenen wat slopen kost. Ze kijken dan naar inhoud (m3) van het huis. Je kunt veel besparen door er zelf al het eea uit te slopen zoals hout, tegels etc. Sommige bedrijven halen hier juist hun winst uit en kunnen met recuperatie (eruit halen van zaken die ze kunnen hergebruiken) ook je sloopprijs minderen. Doe hiervoor onderzoek op internet en bij de gemeente.

Kosten nieuw huis

Als je ervoor kiest om het pand te slopen, moet je je wel bedenken dat je erna nog een huis moet bouwen. Op internet zijn er "goedkope" varianten en duurdere. Je kunt je ook door een aannemer laten adviseren, of in het extreme geval; zelf een huis bouwen met de eventuele hulp van een architect.

Denk ook om de mogelijke aanwezigheid van Asbest. Dit is in veel huizen van na de oorlog (tot ongeveer 1980) verwerkt. Het verwijderen hiervan kost extra geld. Deze kosten zijn vaak ook op internet te vinden. Je kunt met het sloopbedrijf een totaalprijs maken. Laat een aantal slopers/ aannemers een offerte opmaken.

Kosten verbouwen

Op dit moment is het gunstig te verbouwen omdat de uurloonprijs (arbeidsloon) mar 6% belast wordt IP 19%. Kijk hiervoor op internet voor de voorwaarden. Laat door een aantal aannemers een offerte opstellen met betrekking tot jouw wensen.

Nawoord

Als je deze stappen genomen hebt, heb je een redelijk inzicht gekregen in wat de meest haalbare keuze is om jouw droomhuis te realiseren. Zorg dat je jezelf goed laat informeren. Gebruik hiervoor internet of een gerenommeerde aannemer. De site van de vereniging eigen huis [http://www.eigenhuis.nl/VerenigingEigenHuis]biedt ook veel houvast en als je lid bent kun je van veel services gebruik maken tegen een lager tarief.