Wat is een spaarhypotheek

Inleiding

De spaarhypotheek is een relatief nieuwe hypotheek die inspeelt op de voordelen van het fiscaal aantrekkelijk aflossen van een hypotheek. Het is daarom ook een hypotheek die in populariteit is gegroeid na de kredietcrisis. Hieronder zetten wij de spaarhypotheek in perspectief, zetten we de kenmerken op een rij en concluderen we voor wie de spaarhypotheek interessant is.

Perspectief

De overheid in Nederland geeft burgers op diverse vlakken fiscaal voordeel. Een hiervan is dat wie spaart voor zijn of haar pensioen bijvoorbeeld kan genieten van belastingvoordeel. Hier zitten wel voorwaarden aan verbonden. Dit sparen dient bij een externe partij te gebeuren waarbij je geen toegang hebt tot je spaargeld.

Ook het aflossen van een huis kan gezien worden als het sparen voor later. Wanneer je een hypotheek aflost en je zou je huis over 30 jaar verkopen, dan wordt de waarde van je huis weer omgezet in spaargeld.

Wanneer je dit aflossen ziet als sparen voor later en je combineert het met de fiscale voordelen die de overheid biedt, kom je uit bij 2 regelingen:

fiscale vrijstelling voor kapitaalverzekeringen eigen woning (KEW): lijfrenteverzekeringen
fiscale vrijstelling voor sparrekeningen eigen woning (SEW): banksparen (sinds 2008)

De spaarhypotheek is dus een financieel product waarbij dus meerdere partijen betrokken kunnen zijn dan de huizenkoper en de hypotheekverstrekker alleen. Bij de KEW zit een verzekeringscomponent in die ervoor zorgt dat ook een verzekeringsmaatschappij belang heeft bij de aflossing van je hypotheek. Dit maakt dit type hypotheek echter wel compexer qua kosten en minder transparant. Omdat de overheid dit in 2008 ook heeft erkend, is het banksparen als alternatief erbij gekomen om fiscaal aantrekkelijk te sparen voor later. Bij een spaarhypotheek kan je dus tegenwoordig ook kiezen voor banksparen.

De kenmerken van een spaarhypotheek

Eén van de belangrijkste kenmerken van de spaarhypotheek is dat de hypotheek uiteindelijk wel wordt afgelost, maar niet gedurende de looptijd. Dat komt doordat er extern op een geblokkeerde rekening wordt gespaard (bijvoorbeeld bij een verzekeraar in een lijfrenteverzekering of bij een bank op een bankspaarrekening). Deze partijnen hebben de afgedragen premies in beheer heeft tot het einde van de looptijd van de hypotheek. Bij het aflopen van de hypotheek wordt de volledige hypotheek afgelost met het opgespaarde vermogen.

Fiscaal aantrekkelijke hypotheek

Er zitten 2 belangrijke elementen in deze hypotheek die de hypotheek zo fiscaal aantrekkelijk maken.

Enerzijds wordt er gedurende de gehele looptijd maximaal gebruik gemaakt van de hypotheekrenteaftrek. Omdat er niet bij de hypotheekverstrekker (bank) wordt afgelost, blijft de hypotheekrente maximaal en blijft de hypotheekrenteaftrek maximaal.
Anderszijds is er de vrijstelling van vermogensbelasting. Doordat er bij de spaarhypotheek gebruik wordt gemaakt van het fiscaal aantrekkelijk sparen bij een verzekeraar, wordt er ook geprofiteerd van de vrijstelling voor kapitaalverzekeringen. Hiermee kan de 1.2% vermogensbelasting binnen bepaalde grenzen van het vermogen omzeild worden.

Ten opzichte van de traditionele hypotheken als de annuiteitenhypotheek en de lineaire hypotheek richt deze hypotheek zich dus wel op het verkrijgen van maximaal fiscaal voordeel. Toch lijken de annuiteitenhypotheek en de spaarhypotheek sterk op elkaar. Het opbouwen van vermogen bij de spaarhypotheek en het aflossen bij de annuiteitenhypotheek zijn vergelijkbaar. Het verschil zit in enerzijds het te krijgen rentepercentage (die lager is bij de annuiteitenhypotheek) en anderzijds het fiscale voordeel. Zo zal afhankelijk van de omstandigheden (inkomen,woz-waarde, looptijd etc.) het brutobedrag dat je moet betalen voor de annuiteitenhypotheek hoger liggen dan het nettobedrag.

Beperkt risico

Ten opzichte van de beleggingshypotheek heeft deze hypotheek ook een kleiner risico maar heeft het wel minder kans op een hoog beleggingsrendement. Bij een belegginghypotheek ben je bijvoorbeeld niet altijd zeker of je de hypotheeklening volledig kan aflossen aan het einde van de looptijd.

Spaarhypotheek en de hypotheek rente

Een ander sailliant detail van de spaarhypotheek is dat de te betalen hypotheekrente altijd even hoog is als de rente die wordt gegeven op het gespaarde deel. Als de hypotheekrente 5.5% is, zal er dus ook over het opgebouwde kapitaal 5.5% spaarrente worden gegeven. De gevolgen hiervan zijn interessant.

Omdat de hypotheekverstrekker uitgaat van het feit dat de hypotheek aan het einde van de looptijd moet worden afgelost met het opgebouwde vermogen, zorgen renteveranderingen voor veranderingen in de premie:

Wanneer de hypotheekrente omlaag gaat, betekent dat ook dat de rente op het opgebouwd kapitaal daalt. Dit dient te worden gecorrigeerd met een verhoogde spaarpremie. Omdat de lasten voor de betaling van de hypotheekrente ook afnemen, blijven de maandlasten nagenoeg gelijk
Wanneer de hypotheekrente omhoog gaat, is er sprake van het tegenovergestelde. Het opgebouwde vermogen rendeert sterker zodat minder spaarpremie nodig is voor de uiteindelijke aflossing. De te betalen hypotheekrente compenseert deze lagere spaarpremie.