Kosten koper Overbruggingsgarantie K.K.O.V

Wat betekent K.K.O.V.

K.K.O.V. betekent Kosten Koper OVerbruggingsgaratie. Dit is een initiatief van het Centraal Bureau voor Overbruggings Garante (CBOV). Met de overbruggingsgarantie wordt het volgens het CBOV gemakkelijker om eerst een huis te kopen en daarna pas het eigen huis te verkopen. De zogenaamde "dubbele woonlasten" (hypotheek voor je eigen huis en voor je nieuwe huis) worden dan voor een gedeelte betaalt door de verkoper van jouw nieuwe huis. Klinkt simpel en goed. Maar is dat ook zo?

Hoe werkt de overbruggingsgarantie?

De overbruggingsgarantie werkt als volgt:

  1. de verkoper biedt zijn woning aan met overbruggingsgarantie;
  2. dubbele woonlasten worden voor 2,5% betaalt door de verkoper;
  3. verkoper en koper spreken af of de garantie 1 of 2 jaar duurt (of vervalt);
  4. CBOV ontvangt Eur. 395,- inclusief BTW van de koper en de verkoper

Stap 1: aanbieden van de woning

De verkoper biedt zijn woning aan met overbruggingsgarantie. Dat betekent dat de verkoper de dubbele woonlasten (gedeeltelijk) gaat betalen voor degene die zijn huis koopt. Het bedrag dat hij moet betalen wordt vooraf afgesproken. Het is namelijk een vast percentage van de koopprijs.

Voorbeeld: Iemand verkoopt zijn huis met K.K.O.V. voor Eur. 250.000,-. De overbruggingsgarantie loopt maximaal 1 jaar. Dat wordt met de koper van het huis afgesproken. Het maximale bedrag dat de verkoper moet betalen wordt dan als volgt berekend: 1 jaar x 2,5% x Eur. 250.000,- = Eur. 6.250,-.

De verkoper moet in dit voorbeeld dus voor maximaal Eur. 6.250,- aan de koper betalen. Stel dat de koper zijn huis na 6 maanden verkoopt en levert, dan hoeft de verkoper maar de helft te betalen (6/12 deel). In dit voorbeeld dus Eur. 3.125,-.

Stap 2: betalen van de dubbele lasten

De verkoper moet in het vorige voorbeeld dus Eur. 3.125,- betalen. Maar hoe gaat dat?

Bij de verkoop wordt het bedrag dat maximaal betaald moet worden (in het voorbeeld Eur. 6.250,-) gestort op de rekening bij de notaris. Die zelfde notaris zorgt ook voor het vervolg.

Voorbeeld: Stel dat de koper zijn huis na 6 maanden verkoopt en levert, dan hoeft de verkoper maar de helft te betalen (6/12 deel). In het voorbeeld dus Eur. 3.125,-. De notaris maakt Eur. 3.125,- over aan de koper van het huis. Het overige geld, ook Eur. 3.125,-, gaat naar de verkoper van het huis. Voor de verkoper betekent dit dat hij Eur. 246.875,- heeft gekregen voor de verkoop van zijn huis. Namelijk Eur. 250.000,- verkoopprijs minus Eur. 3.125,- overbruggingsgarantie.

Stap 3: duur van de overbruggingsgarantie

In het voorbeeld wordt uitgegaan van een overbruggingsgarantie van 1 jaar. Dit kan ook 2 jaar zijn. De kosten voor de verkoper kunnen hierdoor hoger worden. Hij loopt immers het risico dat na 2 jaar het huis van de koper nog steeds niet verkocht is. Hij zal dan 2 jaar overbruggingsgarantie moeten betalen. De koper heeft meer tijd om zijn huis te verkopen, namelijk 2 jaar in plaats van 1 jaar. Hij zal (misschien) dan ook een hogere prijs willen betalen voor het huis.

Stap 4: betaling CBOV

Het CBOV regelt alles voor de koper en de verkoper. Ook wordt er op een website bijgehouden welke huizen te koop zijn met K.K.O.V. Ook de betalingen aan de notaris worden door het CBOV geregeld. In het ergste geval bemiddelt het CBOV ook als er problemen zijn tussen de koper en de verkoper.

Aandachtspunten

Het klinkt uiteraard allemaal erg mooi. Zijn er dan helemaal negatieve bijwerkingen? Natuurlijk wel! Zoals Johan Cruijff het al vaak noemde: "elk voordeel heb z'n nadeel". En dat is hier niet anders.

Rente van de hypotheek aftrekbaar?

Eerste vraag is natuurlijk of de rente van de hypotheek volledig aftrekbaar blijft. Je krijgt immers een bedrag van de verkoper terug. Maar hebt dit wel meegefinancierd! Mag je de rente over dit bedrag dan ook nog van je inkomen aftrekken? De fiscus kon geen sluitend antwoord geven op de vraag of dit fiscaal nog aftrekbaar is. Veel onduidelijkheid nog...

Wordt het huis niet duurder?

Je kunt je voorstellen dat een verkoper rekening houdt met de kosten die hij eventueel moet betalen. Het zou dan ook kunnen dat een verkoper deze kosten al bij de prijs van het huis optelt. Je wilt immers een bepaald bedrag krijgen voor je huis.

Voorbeeld: Je wil Eur. 250.000,- voor het huis krijgen, maar biedt het huis aan met 2 jaar overbruggingsgarantie. In dit geval zou je het huis te koop kunnen zetten voor Eur. 250.000 + 2 jaar overbruggingsgarantie = Eur. 250.000,- + Eur. 16.500,- = Eur. 266.500,-.

Gevolgen duurder huis voor de hypotheek

Als het huis meer kost dan het waard is, kan dit problemen geven bij het aanvragen van de hypotheek. De bank of hypotheekverstrekker kijkt naar de waarde van het huis en bepaalt dan de maximale hypotheek. Dit kan problemen opleveren als een verkoper de kosten van de overbruggingsgarantie bij de prijs van zijn huis optelt.

Voorbeeld:

  • verkoopprijs Eur. 400.000,-
  • 2 jaar overbruggingsgarantie = 2 x 2,5% x Eur. 400.000 = Eur. 20.000,-
  • totale verkoopprijs Eur. 420.000,-
  • makelaar schat de waarde op Eur. 400.000,-, executiewaarde Eur. 360.000,-
  • maximale financiering 125% x Eur. 360.000,- = Eur. 450.000,-
  • nodig voor aankoop Eur. 420.000 x 110% (kosten koper) = Eur. 460.000,-

Hier ontstaat dus een tekort van Eur. 10.000,-.

Goed initiatief?

De vraag blijft altijd of een idee een toegevoegde waarde heeft. In dit geval zou ik zeggen nee. Kosten voor koper en verkoper zijn Eur. 395,-. En dat voor een dienst die je zelf ook kunt verzinnen. Overbruggingsgarantie kun je ook zelf regelen met de makelaar, notaris en koper van je huis. Onzin dus eigenlijk om daar (2x) Eur. 395,- voor te betalen. De diensten die het CBOV aanbiedt voor dit geld zijn niet zo bijzonder dat je dit niet zelf kunt. Bespaar die Eur. 395,- dus maar zou ik zeggen!!!